Los peligros del POT de Petro para Bogotá.

En mi blog anterior, busqué dar un contexto de la situación del suelo urbano de Bogotá, los grandes riesgos y desafíos que se tienen hacia adelante. En este quiero contribuir a  ampliar esta comprensión con un análisis de las implicaciones del trámite que ya se comenzó a dar, a la "modificación del Plan de Ordenamiento Territorial" que Petro ha radicado ante el Concejo de la ciudad.

Ahora veamos cuales son los problemas que tiene el POT, instrumento con el cual Petro quiere imponernos su visión de ciudad y que el Concejo tiene 90 días para su estudio a partir de su radicación. Hay que entender que el POT es un instrumento técnico con efectos jurídicos, que define, el cómo se desarrollará la ciudad. Por el impacto que esto tiene en la calidad de vida, no es un tema que pueda tratarse ligeramente. Las consecuencias del mismo tendrán un efecto por muchos años hacia el futuro. En esta oportunidad, supuestamente se trata de una revisión, pero como se verá más adelante, esta es una afirmación falsa, ya que se tocan temas de fondo para Bogotá y se botan por la borda los esfuerzos y experiencias construidas desde el 2000, cuando se implementó el primer POT.

El primer problema, es que lo propuesto no es una revisión del POT. De hecho, del artículo 14 en adelante, es un cambio total de la estructura y del modelo de ciudad. Por lo tanto, no es un ajuste menor del mismo. Tampoco, es una forma seria de presentar un tema tan crítico para que sea abordado a profundidad en 90 días por el Concejo. De acuerdo a los abogados conocedores del tema, esto sería ilegal, y por lo tanto, demandable.

Un segundo problema es la inseguridad jurídica que se va a generar. Hay más de 170 asuntos críticos que quedan sujetos a definiciones posteriores y otros sujetos a estudios técnicos más adelante. Temas tan gruesos como el transporte masivo, la malla vial arterial, quedan en el aire por esta indefinición y solo se esbozan como una carta de intención. Hay que recordar el tiempo y el gran esfuerzo que significó la reglamentación del POT anterior. Como ya lo dije, todo esto se bota por la borda para embarcar a la ciudad en una montaña rusa de indefiniciones e inseguridades jurídicas.

Como lo plantea la Universidad de Los Andes, una ciudad debe de contar con estudios técnicos bien hechos sobre los temas críticos: el sistema de transporte masivo, concertaciones ambientales, etc. Concluida esta tarea , es posible incorporarlos en su Plan de Ordenamiento, pero no al revés. Como consecuencia de este proceso mal hecho, las  indefiniciones impiden que haya claridad acerca  del trazado de la malla vial arterial, la cual queda literalmente en el aire.

Pero lo más grave, se plantea que el trazado de esta malla pueda ser modificado por el secretario de Planeación de turno a su antojo y dependiendo de la visión del momento. El concepto de la planeación de largo plazo desaparece con este planteamiento de Petro en el POT.  Y peor aún, va en contravía de la Ley 388 de Desarrollo Territorial, que establece que esta malla es estructural y no se debe de cambiar, en por lo menos  tres períodos de alcaldes. El efecto más dramático, es que no se va a poder saber cual es la reglamentación que va a tener la ciudad. Los  efectos técnicos y jurídicos de este exabrupto, son muy graves hacia adelante.

Asociado a lo anterior, es que se abren las puertas a la corrupción rampante. Quienes recordamos las épocas del "arrodilladero del cuarto piso de Planeación a principio de los noventas, sabemos los riesgos de estar sometidos a las libres interpretaciones de los funcionarios de turno. Este es el túnel en el que nos quiere meter Petro con su propuesta.

Un tercer problema es la prohibición de tener más de un parqueadero por vivienda para los estratos medios y altos. Si se quiere tener más espacio de este tipo, es a consta de lo que se puede construir. A la fuerza, no se quiere incentivar el uso del automóvil, pero sin que la ciudad tenga un sistema de transporte masivo resuelto, que sea la solución al problema. Y con la incapacidad de ejecución que esta administración tiene, en el tiempo que le queda, evidentemente este no estará resuelto. En cambio, lo que si nos deja es otro problema mayor: aumento de los precios de la vivienda.

Un cuarto problema es utilizar la modificación del POT so pretexto de proteger el Medio Ambiente. Sin embargo, Petro con su propuesta, desconoce que la Ley 388 establece que debe haber una concertación  previa entre la Autoridad Ambiental y la Administración antes de que se defina el POT y los elementos a proteger. Esto permite saber, con anterioridad, cuáles son estos, y a la Administración, tener claridad de los instrumentos financieros que debe diseñar, ya que se establecen "cargas generales" para costear estas decisiones.

Un quinto problema es la propuesta de Petro que introduce dos temas nuevos y que los lleva a una jerarquía superior: el ecosistema y el cambio climático. Desde el punto de vista conceptual podrían ser válidos, el problema es su interpretación y aplicación.

El inconveniente está en  la definición del primero que es mucho más amplia que los suelos de protección ambiental como se pretende en la propuesta. Un ecosistema puede ser natural o creado. Pero bajo la óptica propuesta,  cualquier decisión  de índole administrativa relacionada con el manejo del territorio, que lleve a una definición de cuales deben ser los elementos del ecosistema que se deben de proteger, puede ser cobijada con este criterio de manera arbitraria. Por lo tanto, la decisión estará sujeta a una gran subjetividad e interpretaciones del funcionario de turno, a cambios caprichosos y a decisiones no soportadas técnicamente del manejo del territorio. Estas podrán ser sujetas de revisión, generando una gran inestabilidad jurídica hacia adelante. Bajo estas condiciones sacar un Plan de Regularización y Manejo, se vuelve misión imposible.

En relación al tema de cambio climático, este es más complejo. Hay muchas posiciones científicas relacionadas con este tema. Por esta razón,  es muy peligroso  volverlo materia de protección ambiental para tomar decisiones de ordenamiento jurídico en una ciudad. Bajo esta óptica, las autoridades pueden definir arbitrariamente los riesgos de los suelos en cualquier parte, y dejan de ser determinados de manera técnica.  En estas condiciones, un funcionario quedaría habilitado para suspender licencias de construcción ya otorgadas !!!.

La propuesta de Petro deja al ciudadano común sin poder tomar medidas de mitigación para enfrentar estos riesgos. Los suelos que sean declarados de riesgo, bajo el criterio de cambio climático, automáticamente son de protección ambiental y quedan inhabilitados para su desarrollo. Se abre una tronera para posibles chantajes y corrupción. Las decisiones de inversión en el suelo urbano de Bogotá se convierten en un juego de azar. Como otros temas de Petro, la ideología prima sobre el sentido común.

Un resultado del manejo ambiental que Petro pretende imponer en el POT, es que las las pocas áreas urbanizables que todavía quedan en el norte de la ciudad, quedan inhabilitadas para el desarrollo por las cargas que harían imposible el cierre financiero de cualquier proyecto que se quisiera realizar en ellas. Como se vio en el análisis de la cantidad de territorio disponible que tiene Bogotá, esta decisión la vamos a pagar con creces quienes vivimos en la ciudad. En especial, quienes quieran conseguir vivienda cuyos costo disparados habrá que cobrárselos al alcalde.

Un séptimo problema de la propuesta está en la definición de los usos del suelo y la inclusión social. En relación a lo primero, con el ánimo de simplificar las normas, se llega a una situación, donde en la práctica,  la ciudad se queda sin ellas. Y para lograr lo segundo, se definen tres grandes categorías de áreas de actividad donde se puede construir de todo con el ánimo de lograr la inclusión social.

Luego no se sorprenda el lector, que de ser aprobada esta propuesta, junto a su vivienda podrán aparecer una funeraria o un taller !!!. Los barrios que todavía tienen cierta homogeneidad van a desaparecer. Los conflictos por los temas de usos van a ser la herencia que nos deja Petro hacia adelante.

El octavo problema es muy serio. Sin entrar en temas técnicos, es importante saber que en el POT actual hay una edificabilidad que se puede lograr en cada predio a partir de 1.0 . Es decir, un m2 de construcción por cada m2 de área neta urbanizables del predio. En la propuesta actual, se parte de una edificabilidad de 0 en las áreas de desarrollo. Si se quiere construir en estas condiciones, hay que pagarle al Distrito bajo la figura de "cargas". El problema es que hay de tipo local y general.

Y en las áreas dentro de la ciudad el índice queda de 1.0 . Un lote de 1000 m2 sólo puede construir la misma área. Pero le imponen la obligación de construir andenes, zonas verdes y otros. Y si se quiere aumentar la edificabilidad, se deben de usar los precios comerciales de Catastro para pagar las "cargas". Como esta entidad está normalmente atrasada varios años, la fórmula finalmente se vuelve inaplicable. A eso se le suma la obligación de construir el 20% en vivienda de interés prioritario VIP. Y si no lo quiere hacer, en algunos casos, le debe pagar al Distrito su equivalente !!!

Al final, termina siendo tan oneroso el tema de las cargas, que en el ejemplo de su aplicación para un edificio de 6 pisos en el "centro ampliado", se puede terminar pagando hasta tres veces el valor del predio en impuestos por esta vía. Pero además, le cobran plusvalía.!!!. Negocio redondo para el Distrito pero inviable financieramente para el dueño del predio.

A lo anterior, se le suma otro problema. Los recursos que se recojan de esta manera no quedan con destinación específica. En lugar de beneficiar a los predios que los paguen en las obras que supuestamente son exigidas, quedan en un fondo genérico que se puede usar en cualquier cosa. En resumen: se paga para hacer obras para dotación, vías o parques, que nunca se van a realizar !!!.

Las consecuencias: se encareció dramáticamente la tierra, la ciudad no se benefició y su desarrollo sigue sin ser planeado. En lugar de tener la infraestructura primero, para luego construir, se continúa con la práctica que hoy se ve en tantos barrios informales donde se desarrollan viviendas, comercio y talleres, pero la infraestructura nunca llegó

Otras consecuencias de estos planteamientos de Petro: se va a disparar el precio de la tierra. Quienes tengan predios con licencias antes de la aprobación del POT, tendrán la "joya de la corona". Pero quienes no, subirán el precio para compensar las cargas. El resultado: precios muy altos que no podrán ser trasladados al comprador. Seguirá la estampida de empresas constructoras a buscar terrenos fuera de Bogotá.

La tesis de la Administración es que se va a bajar el precio porque el propietario deberá descontar "las cargas" que afectan al predio y porque la oferta se ampliará significativamente. De aprobarse este exabrupto, los hechos tozudos, le demostrará al señor Petro que las realidades del mercado no se pueden enfrentar de esa manera.

El noveno problema del POT presentado, es que se busca la revitalización urbana predio a predio. Cada predio es autónomo en lo que se puede hacer sin un perfil urbano definido previamente. Claramente esto no genera renovación urbana. Máxime, cuando el planteamiento que hoy se ha hecho carece de los diseños, donde se muestren como va a ser el "centro ampliado" en términos de su malla vial, zonas de parques, etc. Es un retroceso enorme de Bogotá en términos de planificación urbana.

Un décimo problema es que Bogotá se aísla de la Región. No hay proyección vial hacia el Sur, Occidente o hacia el Norte. Más grave aún, en esta última zona de la ciudad se eliminan obras tan importantes como la ALÓ, la Low Mutra y la Jorge Uribe Botero. La ciudad queda encerrada en sus linderos. El efecto: los municipios vecinos seguirán creciendo desordenadamente sin una visión metropolitana. Y además, Petro insiste en manejar de manera arbitraria, el agua de la EAAB para obligar a estos municipios a no expandir sus zonas de desarrollo.

En resumen, con esta propuesta del POT, mediante medidas arbitrarias cobijadas con el paraguas ambiental, se impide el desarrollo en el Occidente y Norte de la Ciudad. Se desconecta a Bogotá del resto de la Región donde está. Usando el garrote del suministro de agua, se intromete ilegalmente en el desarrollo de los municipios vecinos. Todo lo anterior, con el objetivo  de buscar la densificación en el Centro bajo una condiciones no planeadas y con unas cargas que hacen imposible el cierre financiero en estos predios. Como este planteamiento es equivocado, su ejecución va a tener muchísimos problemas.

El resultado : el fomento a la ilegalidad en el Occidente, Norte y Sur. También, el desarrollo desordenado en lo poco que se haga en el Centro de la ciudad. Lo paradójico de todo esto, es que bajo la mejor intención de proteger el medio ambiente, el efecto vía informalidad, va ser exactamente el opuesto de lo que se quiere conseguir.

Hay que advertir que todo lo anterior, afecta a la construcción de vivienda, oficinas, comercio, industria,  hospitales y otros institucionales. De la visión muy equivocada de Petro, no se salva nadie en Bogotá. Si no se genera un movimiento cívico fuerte en las próximas semanas, las consecuencias las tendremos que lamentar por mucho tiempo.  La indiferencia que ha caracterizado a esta ciudad, que permitió que hoy la dirija un tipo como Petro, es el problema más grande que tenemos.

En resumen. Estamos enfrente a un desastre anunciado. Al interior de la administración se están aislando a los funcionarios que se están oponiendo a estos planteamientos. Los pocos acólitos de Petro que están detrás de este proyecto, de manera terca y ciega , siguiendo el ejemplo de su jefe,  no quieren oír. La gran preocupación es ver el papel del Concejo en los escasos 90 días que tiene para analizar el tema, para que finalmente, se termine aprobando "esta modificación" del Plan de Ordenamiento Territorial. Las consecuencias son muy graves para Bogotá.